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Normative: News Legali

06/07/2015
NEWS - Nuovo strumento di finanziamento: il prestito vitalizio ipotecario

A cura dell'Avv. Tommaso Bagnulo

Il 6 maggio è entrata in vigore la Legge n. 44/2015 (pubblicata nella G.U n. 92 del 21 aprile 2015) che disciplina compiutamente l’istituto del prestito vitalizio ipotecario, modificando la previgente normativa contenuta nell’art. 11 quaterdecies del D.l. n. 203/2005 (c.d. Legge finanziaria 2006).

Entrando subito nel cuore della materia, il prestito vitalizio ipotecario altro non è che una nuova tipologia di finanziamento a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e spese, concesso da istituti di credito e intermediari finanziari regolamentati dal Testo Unico Bancario e garantito da una proprietà immobiliare residenziale, che, in alternativa alla nuda proprietà, consente al beneficiario di ottenere liquidità senza perdere la proprietà dell’immobile.

Il testo previgente conteneva una mera descrizione di tale istituto, riservando tale beneficio a persone fisiche con età superiore ai sessantacinque anni compiuti.

L’articolo unico della Legge n. 44/2015, invece, ha introdotto le più che necessarie disposizione operative, aggiungendo al predetto articolo 11 quaterdecies anche i commi da 12 bis a 12 sexies.

Oggi, pertanto, è previsto che una persona fisica di età minima di sessanta anni (non più, dunque, sessantacinque) possa rivolgersi alla banca per ottenere a mutuo una somma di denaro offrendo in garanzia un immobile di proprietà, sul quale verrà iscritta ipoteca di primo grado. Il beneficiario, pur rimanendo proprietario del bene ipotecato, si impegnerà a restituire il capitale, maggiorato di interessi e spese, al verificarsi di una serie determinata di eventi, quali: i) la morte del beneficiario stesso; ii) il trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia; iii) il compimento di atti che ne riducano significativamente il valore, ivi inclusa la costituzione a favore di terzi di diritti reali di garanzia che vadano a gravare il bene. Qualora non vi sia, da parte del mutuatario, alcun rimborso integrale del finanziamento nel termine di dodici mesi dal verificarsi di uno dei citati eventi, il finanziatore potrà procedere direttamente alla vendita dell’immobile a un valore pari a quello di mercato, previo intervento di un perito indipendente incaricato. Le somme ricavate dalla vendita saranno utilizzate per estinguere il credito vantato dal mutuante e le somme in eccesso andranno restituite al mutuatario. In caso di mancato perfezionamento della vendita nell’arco dei successivi dodici mesi, si assisterà a una decurtazione del valore pari al 15%, che si ripeterà ogni dodici mesi fino alla vendita effettiva del bene garantito.

È evidente che in questo modo vengono a coniugarsi due diverse esigenze: da un lato l’esigenza del mutuatario di convertire parte del valore dell’immobile in contanti mantenendo il diritto di proprietà sull’immobile stesso, dall’altro lato l’esigenza dell’istituto di credito di non veder alterate le condizioni inziali del finanziamento concesso o del valore del bene ipotecato per l’intera durata del periodo di finanziamento.

In aggiunta, è riconosciuta la facoltà in capo al beneficiario di concordare con l’istituto di credito, al momento della stipulazione del contratto, la modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, senza applicazione annuale degli interessi. In tale ipotesi, tuttavia, qualora il beneficiario si renda inadempiente e il ritardo si verifichi almeno sette volte, anche non consecutive, la banca potrà agire per la risoluzione del contratto da ritardato pagamento, ex art. 40 TUB.

E gli eredi del beneficiario? Orbene, la legge si occupa anche della loro posizione. Nel caso in cui il proprietario non decida di rimborsare anticipatamente il finanziamento, gli eredi del bene ipotecato hanno la possibilità di decidere se estinguere il debito nei confronti del finanziatore a proprie spese ovvero vendere l’immobile ipotecato con o senza l’intermediazione della banca finanziatrice per rimborsare il credito.

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